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| 標題：[100-9-28]連江縣100年基準地估價作業完成 |
| 作者：連江縣議會 ( 發表時間：2011-09-28 閱讀人次：712 ) |
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![[100-9-28]連江縣100年基準地估價作業完成 照片](http://www.matsu-news.gov.tw/upload/images_big/132210.JPG)
縣府召開連江縣一百年地價基準地審議會議，由縣長楊綏生主持。（圖�文：曹重偉）
【記者曹重偉�南竿報導】縣府執行今年度基準地估價作業，由地政事務所委託展碁不動產估價師聯合事務所辦理，結果發現南竿兩處基準地僅維持平盤，北竿、莒光與去年差異不大，惟東引出現微幅上漲情況；主持人縣長楊綏生表示，地價基準地是例行的行政業務，為地價參考標準，但非具強制力，指示地政事務所依據委員建議增加更多基準點，讓各鄉的地價更能貼近實際情況。
縣府昨天召開連江縣一百年地價基準地審議會議，由縣長楊綏生主持，與會委員包括議員林惠萍、民政局長王詩乾、財政局長林貽德、工務局長陳金寶、建設局長曹爾元、地政事務所代理主任連素秋及臺銀代表等人。
會中先由承辦單位進行業務說明，表示鑑於目前我國地價制度主要依地價調查估計規則之規定，查估公告土地現值及公告地價，由於採區段地價制度，大多以區段地價代表宗地地價，忽略土地個別因素影響而產生公平合理問題。自93年起依內政部訂定「試辦基準地選定及查估要點」，選擇具代表性之基準地進行查估試辦作業，每年編製成果報部彙編「地價基準地查估試辦成果報告」，做為各界學術研究參考。
試辦五年後，內政部將「試辦基準地選定及查估要點」，修正為「地價基準地選定及查估要點」；自此，基準地查價業務列為各縣市每年度例行性工作，為期成果仍侷限為提供外界參考使用，此案仍請地政所委外查價結果予以審議，後陳報內政部。
之後由展碁不動產估價師說明今年基準地的估價方法，在評估方法之選定方面，考量由於當地買賣市場流通性差，且交易個案稀少，市場價格較難有一致基準，因此比較法適用性低；此外，當地近年來並無新建個案銷售，因此成本法之土地開發分析適用性亦低。經勘察現場後，當地各區域不動產市場仍以租賃型態為主，因此最終決定透過收益法之方式進行評估。
在連江縣發展特性方面，土地使用關係馬祖整體空間發展的配套，過去受限於軍事管制，各離島多半低度開發，僅在澳口與特定軍事據點有較密集的建設。由於各離島的海空交通在近程階段完成時將有明顯的改進，目前業已先行完成地籍權屬的登錄，將有助於整體公共設施的配套建設，以及民間土地的獎勵開發。
在區域不動產特性方面，由於本縣區域受限於地理位置及交通因素等影響，觀光發展不易推動，故不動產市場向來以內需市場為主，且以居住需求居多，鮮少有投資性需求；另隨著近年來當地各區域國軍駐點官兵數量逐漸減少，該等因素皆著實直接或間接影響到不動產價格之變化。
而今年選定基準地之地價資訊，依據現場勘察結果及參考當地發展現況，並蒐集相關收益租賃資料，考量整體經濟發展概況，當地公共建設及不動產市場景氣變化等因素，針對各島地區之基準地地價進行評估，五處基準地分別是南竿鄉介壽村234號、南竿鄉介壽村87號、北竿鄉塘岐村273-8號、東引鄉樂華村46號、莒光鄉大坪段72號。各基準地之地價與去年相較是漲跌參半，各區基準地之地價變化說明如下：
一、南竿地區基準地（商業區）：由於南竿鄉向來為馬祖發展重要核心，本基準點為商業區土地，位處南竿地區商業效益最高之區域，且鄰近縣府等公家機關，位置尚佳，因此最終評估結果，100年基準地地價為新台幣57000元�平方米，較去年微幅上漲一千元，為各基準地中地價最高者。
二、南竿地區基準地（住宅區）：由於南竿鄉向來為馬祖發展重要核心，本基準點為住宅區土地，距離主要商業區不遠，商業效益仍佳，亦鄰近縣府等公家機關，因此最終評估結果，今年基準地地價為新台幣22000元�平方米，與去年相較維持平盤。
三、北竿地區基準地：本區基準點鄰近北竿機場，位處當地主要商業發展地帶之外圍，依據最終評估結果，今年基準地地價為新台幣11000元�平方米，與去年相較微幅下降400元。
四、莒光地區基準地：本區基準點位處莒光鄉東莒島主要發展地帶，但由於當地國軍官兵逐漸減少，且當地居民數量不多，腹地亦不大，因此不動產市場發展受到侷限。依據最終評估結果，今年基準地地價為新台幣2000元�平方米，雖提高100元，但仍為各基準地中地價最低者。
五、東引地區基準地：基準點位處東引鄉中柳村主要發展地帶，與南竿距離最遠，商業發展主要仰賴觀光客及國軍官兵，在地居民數量不多。依據最終評估結果，今年基準地地價為新台幣7000元�平方米 ，較去年微幅上漲500元。
聽取專案報告後，隨即由出席委員提出建議及問題，主要包括基準地認定實質效益不大，可以停辦、基準地選點不足、各基準地的代表性有待商榷、經濟發展提升地價卻未能提升有待討論、住宅區及商業區性質不易區分等；臺灣銀行代表也認為把馬祖的地價估價偏低，對鄉親權益相當不利。
縣長楊綏生結論時表示，地價基準只是例行行政業務，民間的土地買賣還是自有一套方式，故基準地的地價只是一種參考，政府執行徵收時才用的到，對現行土地現值及實際價格影響有限，特別指示地政事務所依據出席委員建議，最好增加更多具代表性的基準點，讓各鄉的地價更能貼近實際情況。
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